BLOG

相続した土地を売却する際、税金がどのように発生するかをご存知でしょうか。

譲渡所得税や住民税、印紙税など、さまざまな税金が関係するため、手続きが複雑に感じられるかもしれません。

しかし、適切な計算方法や特例を理解することで、税負担を軽減することも可能です。

この記事では、土地を相続して売却する際に発生する税金の種類や計算方法、税率の違いについて詳しく解説します。

さらに、控除や特例を活用して節税する方法もご紹介しますので、最後までご覧ください。

相続した土地を売却する際にかかる税金の種類

譲渡所得税

土地を相続して売却する際には、譲渡所得が発生すると国税庁の定めにより譲渡所得税が課されます。

これは、売却した土地の譲渡所得を計算し、その金額に応じて課税される仕組みで、譲渡所得税には所得税・住民税・復興特別所得税が含まれます。

譲渡所得は購入や相続などで取得した価額（取得費）や仲介手数料などの譲渡費用を控除して計算しますが、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わることが特徴です。

税率は短期か長期かで変動するため、相続した土地の保有状況や取得時期を正確に把握しておくことが大切です。

所得税

所得税は、譲渡所得の中心となる税金として計算されます。

所得税の税率は短期譲渡所得（所有期間5年以下）と長期譲渡所得（5年超）で異なり、短期であれば高率、長期であればやや抑えられた率が適用されます。

計算の基準になる所有期間は、その年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが判断基準となります。

相続した土地でも、被相続人が取得した時点からの経過年数を合計して考えるため、相続税の支払いとは別に、この所有年数を正確に確認しておくことが必要です。

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費や譲渡費用を差し引いて求めますが、取得時の資料が不明なケースもあるため、概算取得費の活用を視野に入れることがあります。

こうした計算を誤ると納税額が変わってしまうので、国税庁のガイドラインを参照しながら、期限内に確定申告書を提出して正しく所得税を納めることが大切です。

住民税

住民税は、各自治体に支払う税金として譲渡所得に対して課税されます。

所得税より税率が低めに設定されている一方、確定申告で所得税とあわせて計算・申告する点は共通しています。

具体的には、短期・長期の区分ごとに決まったパーセンテージで計算されるため、譲渡所得が大きいほど住民税の金額も上がる仕組みです。

国税庁のホームページなどで公開されている税率のほか、お住まいの市区町村の条例を確認しながら、正確な住民税額を把握することが望ましいです。

納付のタイミングは通常、翌年に行われる確定申告時期となり、所得税と同様に申告書や書類の作成が必要になります。

書類の不備や期限切れがあると追徴課税の恐れもあるため、適切な知識をもとに譲渡所得税と合わせて住民税の納付手続きも行うよう心がけたいところです。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保する目的で導入された税金で、譲渡所得にかかる所得税に上乗せして課されます。

具体的には、所得税額の2.1%が加算される仕組みとなっており、短期譲渡所得・長期譲渡所得を問わず負担する点が特徴的です。

納付方法は、通常の確定申告時に所得税や住民税と合わせて行うため、個別に申請書を提出する必要はありません。

ただし、この復興特別所得税は期限が設けられており、現時点では課税対象の時期が法律で定められています。

譲渡所得が発生した年分の申告については、国税庁の公表する最新の情報を必ず確認し、その年度の復興特別所得税率を正確に把握するよう意識することが大切です。

確定申告書の作成時には、税理士や専門家に相談すると、税率の確認や計算ミスの防止につながり、スムーズな手続きが可能になる場合もあります。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などを作成する際に発生する税金として広く認知されています。

売却時に作成する売買契約書の記載金額に応じて印紙を貼り、その貼付した印紙に割印を行うことで納税が完了する仕組みです。

相続した土地の譲渡においても、金額の大きい契約書を作成する場合は高額の印紙税が必要になる可能性があります。

現金やローンでの決済を問わず、契約書の額面が高いほど印紙税も上がるため、契約書の内容や金額を確認しておくことが望ましいです。

印紙税の税率は国税庁の基準により段階的に設定されており、該当する範囲に応じて定められた印紙を用意します。

売買契約書に必要な印紙の金額を誤ると、後日ペナルティが課される場合もあるため、契約締結前に不動産会社や司法書士、税理士などに相談して正確な金額を確認することが大切です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更や抵当権の抹消など、登記に関わる手続きで課税される税金です。

相続で土地の権利を得た際の相続登記や、売却後の所有権移転登記などが具体的な適用ケースにあたります。

相続登記には相続人の氏名や相続財産の内容を示す必要があり、売却に至るまでに名義変更が正しく行われていないと、買主に不安を与えるほか、契約がスムーズに進まない恐れがあります。

この税金の計算は、土地の固定資産税評価額を基準として税率をかけ合わせる方式を採用しており、案件ごとに算出される税額が異なります。

必要な書類としては、登記申請書のほか、相続が発生した事実を証明する戸籍謄本や遺産分割協議書など、多岐にわたる資料が求められることが多いです。

申請の不備や期限オーバーは追加費用につながることがあるため、司法書士と連携しながら早期に登録免許税を含む登記手続きを行い、後のトラブルを防いでいくことが重要です。

譲渡所得の計算方法と税率

譲渡所得の計算式

譲渡所得の算出は、売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いて求める方法が基本となります。

国税庁が示す計算式を活用すると、相続した土地の売却で得た利益を正確に把握でき、その後の所得税・住民税・復興特別所得税の合計税額を算出しやすくなります。

また、所有期間が5年を超えているかどうかを確認することもポイントで、長期か短期かの区分によって税率が大きく異なる点を見逃さないようにする必要があります。

譲渡収入金額

譲渡収入金額は、相続した土地を実際に売買契約で売却した際の売却価格を指します。

売買契約書に記載された金額が基本となるため、買主との交渉で確定した価格がそのまま譲渡収入金額に該当します。

しかし、契約金額が途中で変更されたり、追加で受け取る金銭やサービスがある場合は、譲渡収入に含める必要があるケースもあるため注意が必要です。

また、売買代金の一部を手付金として受け取り、その後契約解除が発生したような場合は、違約金扱いになる可能性もありますが、一般的には実際に売却が完了したタイミングでの確定金額を収入として計上します。

国税庁の資料を参考にして正しく区分しないと、所得計算に誤差が生じ、結果的に税額も変わってしまう恐れがあります。

譲渡収入金額は譲渡所得の出発点となるため、まずは売買契約書や領収書のコピーなどを整理し、数値の確証を得たうえで計算に臨むことが大切です。

取得費

取得費とは、土地を手に入れた際に実際にかかった費用を指します。

相続で取得した土地の場合、被相続人が購入した金額や、購入時の仲介手数料、取得に要した測量費などの費用を合計し、相続人に引き継ぐイメージとなります。

しかし、購入の時期が古かったり書類が見当たらない場合、正確に取得費を把握しにくいことが多いです。

そうした際には、国税庁が定める「概算取得費」の制度を活用し、売却価格の5%を取得費とする方法を検討することがあります。

なお、相続で取得した財産に対し相続税を支払っている場合、特例で取得費加算が可能となることもあり、税負担を軽減できるケースがあります。

取得費は譲渡所得の計算式に大きく関わる要素であり、正しく設定できれば譲渡所得が下がり、結果として納める税金の圧縮につながる点が重要です。

譲渡費用

譲渡費用は、土地を売却する過程で必要となった支出を指します。

例として、不動産会社に支払う仲介手数料、売却に向けて実施する測量や境界確定費用、書類の発行手数料などが含まれます。

一方、リフォームや建物の解体などは事業用の性質が絡む場合や、譲渡所得の計算に含まれない場合があるため、作業内容や目的を考慮して区分することが望ましいです。

譲渡費用を正しく計上することで、譲渡所得が圧縮され、結果的に節税効果を得ることができるため、領収書や契約書をきちんと保管しておくのが大切です。

また、譲渡費用として認められる範囲は国税庁の指針によって定義されているため、不明点がある場合は専門家に相談しながら判断することがベターです。

売却後に書類を失くしてしまうと申告時に困る場合があるため、可能な限り取引の都度、証憑を整理しておくとスムーズに確定申告を進められます。

取得費の算出方法

取得費を正確に算出するためには、相続した土地の購入時期や購入金額を把握し、仲介手数料や測量費などの追加費用を合計する流れが基本となります。

しかし、被相続人の記録が残っていなかったり、当時の価格が書類に一切記載されていないなど、資料不足で困ることもよくあります。

取得費の算出が曖昧になってしまうと、譲渡所得の金額が適切に計算できないため、最終的に納税額が大きく変わる可能性があります。

購入時の価格が不明な場合の対応

取得費を調べても購入時の価格が不明な場合は、国税庁の規定に基づき、概算取得費を用いる方法があります。

具体的には、売却価格の5%を取得費とみなし、それ以外に実際に支払った登記費用や仲介手数料などを加算して算出します。

この概算取得費を適用すると、実際の購入金額が高かったケースでは取得費が小さくなり、結果として譲渡所得が高額になってしまう恐れがある点に留意が必要です。

逆に、購入金額が低かったケースでは概算取得費を使ったほうが有利になる場合もあります。

ただし、被相続人の当時の契約書や領収書、または固定資産税評価額や不動産会社の査定資料などが見つかるなら、実際の取得費を採用したほうが納税上のメリットが大きい場合があります。

不明点が多いときは税理士に相談し、相続財産の内容を再度精査することで、追加の特例が適用できるか検討を重ね、納税額の圧縮につなげる視点が大切です。

所有期間による税率の違い

譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得か、5年を超える長期譲渡所得かで大きく変わります。

この期間のカウントは、その土地の取得日から売却した年の1月1日までの経過年数を見ますが、相続の場合は被相続人が購入した時点からの期間を通算する点が特徴的です。

短期にあたると総合的な税率が高くなり、長期であればやや低い税率になるため、売却のタイミングを検討するうえで重要な要素となります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）

短期譲渡所得は、相続した土地の所有期間が5年以下の場合に適用されます。

相続では、被相続人が当該土地を取得してから売却する年の1月1日までが5年以下であれば、短期譲渡所得として扱われる仕組みです。

短期譲渡所得の税率は、所得税と住民税を合わせると合計30%ほど、さらに復興特別所得税が追加されるため、実質的には30%を超える課税となります。

その結果、譲渡所得が大きいほど短期譲渡の税負担が重くなるため、5年が経過するまで待って売却するかどうかを考える方も多いです。

とはいえ、不動産市況や土地活用の状況によっては、短期でも早期に売却したほうがメリットが大きい場合があります。

資金ニーズや相続税の支払いスケジュールなど、総合的に判断して短期譲渡を選ぶかどうかを検討し、そのうえで正しく確定申告書を作成して納税を行うことが望ましいです。

長期譲渡所得（所有期間5年超）

長期譲渡所得は、5年を超えて所有している土地を売却した場合に適用される区分です。

相続した土地でも、被相続人の取得日からの経過年数を合計したときに5年超となれば、長期譲渡所得として扱われます。

税率は短期譲渡に比べて低く、所得税・住民税・復興特別所得税を合わせても合計15%をやや上回る程度となります。

税負担が軽くなるメリットから、可能であれば5年を超えるタイミングで売却したほうが有利とされるケースが多いです。

また、長期譲渡所得の場合でも譲渡所得が高額になるほど納税額自体は大きくなるため、実際にどれくらいの負担が生じるか、事前にシミュレーションすることが大切です。

不明点がある場合は税理士に相談し、相続税や取得費加算などの特例を含めて検討すると、結果的に節税につながる可能性があります。

税負担を軽減するための特例と控除

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、相続の際に納付した相続税を、土地の取得費に加算できる措置として知られています。

これによって譲渡所得の計算上の取得費が増え、その結果として譲渡所得が圧縮されるため、最終的な税額が軽減される仕組みです。

ただし、この特例が使えるのは一定の要件を満たす場合に限られます。

適用要件と手続き

取得費加算の特例を活用するには、相続税を納付していることが前提になります。

まず、対象となる相続財産に対して相続税が課されている点が大きな条件で、相続した土地が相続税の課税価格に算入されている必要があります。

次に、土地を取得してから3年以内に売却するなど、国税庁が示す細かな要件を満たすことが求められます。

期限を守らずに売却したり、相続人が複数いて遺産分割協議が完了していない場合は、特例が適用できない可能性もあるため注意が必要です。

手続きとしては、確定申告時に「取得費加算の明細書」や相続税の申告書などを提出し、取得費を加算した計算式を明示します。

専門的な知識が必要となるため、申告前に税理士と相談し、適用要件を満たしているかどうかをしっかり検討したうえで手続きを進めると安心です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続した家屋が一定の要件を満たす空き家の場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が設けられています。

これに該当すれば、所得税や住民税の課税対象となる譲渡所得が大幅に下がるため、相続人にとっては非常に有用な制度です。

ただし、適用を受けるには耐震性や家屋の状態、売却期限など、いくつかの条件をクリアする必要があります。

適用条件と注意点

3,000万円特別控除を受けるには、まず相続した家屋が昭和56年以前に建築されたことや、いわゆる耐震基準を満たしていないことなど、国土交通省が示す要件を満たしているかが重要です。

この家屋を取り壊して土地のみを売却する場合や、家屋をリフォームして耐震基準を満たす場合でも、所定の手続きを踏めば特別控除の対象になる可能性があります。

ただし、売買契約書の締結が相続開始から3年を経過した年の12月31日までに行われないと適用外となるため、期限管理が欠かせません。

さらに、相続した空き家が賃貸や事業用に利用されていたケースでは適用が難しくなる場合がありますので、事前の確認をしっかり行うことが大切です。

必要な書類としては、耐震工事証明書や建築基準法上の確認資料などが挙げられ、申告時に確実に揃えておくことが求められます。

こうした要件を満たすかどうかは不動産会社や税理士に相談し、できるだけ早期にアクションをとることでスムーズに制度を活用できるでしょう。

低未利用土地等の100万円特別控除

低未利用土地等の100万円特別控除は、市街化区域などで利用が十分になされていない土地を活性化するための政策として創設されました。

相続で取得した土地がこの制度に該当すれば、譲渡所得から100万円を差し引ける可能性があります。

ただし、土地が都市計画区域内にあることや、そのまま放置しておくと資産価値が下がる状態であることなど、細かな適用条件が設定されています。

対象となる土地と手続き

低未利用土地の特別控除を受けるためには、相続などで取得した土地が「市街化区域内」に所在していることが前提です。

また、建物の建築や駐車場利用などがないまま長期間放置されており、適切に管理されていないことが客観的に確認できる状態である必要があります。

実際には自治体が発行する「低未利用土地等確認書」を取得し、それを確定申告時に添付することで、100万円特別控除の適用を受けられます。

この書類の発行には、土地の現況や利用計画を示す図面や写真、契約書などが求められる場合があります。

条件を満たせば、100万円を譲渡所得から直接差し引くことができるため、最終的な納税額を抑える効果が大きい点が魅力です。

ただし、他の特別控除や特例との併用が制限されるケースもあるため、どの制度を使うべきかを慎重に判断し、専門家の意見を取り入れて売買契約の方針を決めることが望ましいです。

売却時の注意点とよくある質問

税務署への申告期限と必要書類

相続した土地を売却して譲渡所得が発生した場合、税務署への申告は基本的に翌年の確定申告期間内に行います。

所得税や住民税、復興特別所得税を正しく計算し、確定申告書や譲渡所得の内訳書などの書類一式を期限内に提出することが必要です。

相続が絡む場合、遺産分割協議書や相続登記を証明する資料、さらに相続税の申告書などが求められる可能性があります。

売却に至るまでの手続きや期間が長引くと、書類の準備が遅れるケースも考えられるため、余裕をもって準備を始めると安心です。

期限に間に合わなかったり、誤った申告をした場合は加算税や延滞税が発生する恐れがあるため、不明点は税理士や国税庁の窓口に相談しながら進めると良いでしょう。

なお、確定申告書の添付資料として売買契約書のコピーや、取得費・譲渡費用の領収書も求められます。

不備があるとスムーズに受理されない場合があるため、必要書類をリストアップしてチェックしつつ、業者や専門家とも連携して申告作業を円滑に進めることが大切です。

節税対策としての専門家への相談の重要性

相続した土地を売却するときは、譲渡所得税や登録免許税、印紙税などが複合的に発生し、計算や手続きが複雑になりがちです。

特に、取得費の算出方法や所有期間による税率の違いなどは、個人のケースによって最適な判断が変わります。

こうした中で税理士や司法書士、不動産会社などの専門家に相談することで、正確な取得費を計上したり、特例の適用要件を満たしているかを把握できるメリットがあります。

また、相続税の支払いがある場合には取得費加算の特例を使うことで大きな節税効果を得られるかもしれず、相続税の資料をもとに詳細を確認することが必要です。

専門家に依頼する際、費用はかかりますが、結果的に納税額が抑えられたり、期限切れや書類不備によるリスクを回避できる利点があります。

資産をどのように管理し、売却タイミングをどうするかは将来的な収入や相続人全員の利益にも影響を与えるため、早めにプロと連携して方針を決めることが重要です。

不動産市況や税制は随時変化する可能性があるため、常に最新情報をチェックしながら手続きを進め、最適な売却と納税を目指すことが大切です。

宮崎県日南市で相続した土地を売却したい方へ

宮崎県日南市で相続した土地の売却を検討中の皆様、税金に関するお悩みや手続きの不安をお持ちではありませんか？

株式会社ドルフィンは、日南市を中心に不動産事業を展開し、地域密着型のサービスで多くのお客様から信頼をいただいております。

相続した土地の売却には、譲渡所得税や住民税など、複雑な税金の問題が伴います。

これらを適切に処理しないと、後々のトラブルや余計な費用が発生する可能性があります。

当社では、不動産の専門知識を持つスタッフが、税金に関するアドバイスから売却手続きのサポートまで、一貫してお手伝いいたします。

まずは、お客様のご状況やご希望を丁寧にヒアリングし、最適な売却プランをご提案。

さらに、税理士や法律の専門家とも連携し、税務面での最適な対策を講じます。

これにより、税負担を軽減し、手取り額の最大化を図ることが可能です。

また、当社の広範なネットワークを活用し、土地の適正価格での売却を迅速に進めます。

市場動向を的確に分析し、効果的な販売戦略を立案することで、スムーズな取引を実現します。

さらに、売却後の手続きやアフターサポートも充実しており、初めての方でも安心してお任せいただけます。

宮崎県日南市で相続した土地の売却をお考えの方は、ぜひ一度、株式会社ドルフィンにご相談ください。

お客様一人ひとりのニーズに合わせた、きめ細やかなサービスで、最良の結果をお約束いたします。

皆様からのご連絡を、心よりお待ちしております。

まとめ

相続した土地の売却時には、譲渡所得税をはじめとする各種税金が発生し、所有期間や取得費によって納税額が大きく変動します。

また、特例制度を活用することで税負担を軽減できるケースもありますが、適用要件や手続きの詳細を確認することが重要です。

特に、取得費加算や空き家の特別控除などは活用価値が高く、効果的な節税につながります。

税務署への申告や必要書類の準備を滞りなく進めるためには、専門家への相談も検討すると安心です。

最新情報を確認しながら、スムーズな売却と適切な納税を目指して行動を進めましょう。